BENFEITORIAS E ACESSÕES NÃO SÃO CONSIDERADAS NO REAJUSTE DE ALUGUEL

O aluguel decorrente da locação de imóveis comerciais ou residenciais pode ser objeto de duas ações, quais sejam, ação revisional de aluguel e ação renovatória, cujos requisitos estão definidos na Lei 8.245/1991, conhecida comumente por “Lei do Inquilinato”.

A ação revisional de aluguel pode ser ajuizada pelo locador ou pelo locatário, objetivando rever o valor do aluguel de imóvel comercial ou residencial vigente. Nesse caso não se estabelece um novo contrato, apenas realiza a atualização do valor do aluguel (para mais ou para menos) nos prazos determinados legal ou contratualmente, calculado pelo índice de inflação estipulados, correspondentes ao período [1].

Já a ação renovatória pode ser ajuizada pelo locatário ou sublocatário (ou respectivos sucessores ou cessionários), visando celebrar outro contrato, pelo qual o locatário, em regra, permanecerá no imóvel por novo prazo e mediante aluguel atualizado que, inclusive, reflita o capital investido [2].

Como se vê, não se pode confundir a ação revisional com a renovatória, pois se tratam de objetos e contratos diferentes; enquanto na primeira pretende-se reajustar o valor do aluguel, na segunda, visa-se renovar o contrato.

Tendo em vista essa diferença, é importante ressaltar que a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, na revisional, as benfeitorias e as acessões realizadas pelo locatário, em regra, não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel para um mesmo contrato. Tais melhoramentos e edificações, no entanto, poderão ser levados em conta na fixação do aluguel por ocasião de renovatória no novo contrato [3].

Por fim, é importante ressaltar que benfeitorias são melhoramentos feitos em coisas já existente, com o intuito de melhorá-la, conservá-la ou embelezá-la (artigo 96 do Código Civil). Por outro lado, acessão é um modo de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário, como exemplo, ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo e plantações ou construções (art. 1.248 do Código Civil) [4].

 

Fontes:

[1] https://www.conjur.com.br/2015-jun-17/melhorias-imovel-nao-podem-incluidas-calculo-revisional

[2] Embargos de divergência em Recurso Especial nº 1.411.420/DF, Rel. Min. Humberto Martins, Data do Julgamento: 02/08/2017.

[3] Recurso Especial nº 1.193.926/RS, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, Data de Julgamento: 03/05/2016.

[4] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, V. V, p. 290.

Acadêmica do 5º ano de Direito pela Universidade Estadual de Londrina (UEL).

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