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A PARTIR DE QUANDO CORREM JUROS DE MORA EM CASO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA?

rescisão de compromisso de compra e venda

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento ocorrido no dia 14/08/2019, definiu que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda, os juros de mora sobre o percentual a ser devolvido ao consumidor devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, isto é, somente quando da decisão não couberem mais recursos.

O objetivo do Recurso Especial nº 1.740.911/DF era definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedora de imóvel em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador.

Esse entendimento firmado pela 2ª Seção do STJ em sede de julgamento repetitivo deve orientar os tribunais de instâncias inferiores, pacificando o entendimento sobre o tema.

Os percentuais de retenção são normalmente previstos em contrato e funcionam como uma espécie de multa em caso de desistência.

Até pouco tempo não havia lei definindo o percentual que podia ser retido.

Contudo, conforme noticiado pelo Blog MF, a Lei nº 13.786/2018 acrescentou o art. 67-A à Lei nº 4.591/64, tratando, de forma detalhada o desfazimento do contrato tanto em caso de distrato como de resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente.

O STJ possui vários precedentes dizendo que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

A Lei nº 13.786/2018 consolidou esse entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

As construtoras estão autorizadas a reter a integralidade da comissão de corretagem, além de 25% da quantia paga pelo adquirente em caso de desistência da compra.

Esse percentual se eleva para 50% dos valores pagos pelo consumidor, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora (mecanismo chamado de patrimônio de afetação).

A discussão sobre o termo inicial de incidência de juros de mora é um dos desdobramentos da discussão sobre o percentual que pode ser retido pela construtora/incorporadora.

No caso analisado pela 2ª Seção do STJ, o adquirente pleiteou a extinção do contrato de compra e venda de imóvel, sob a alegação de que não tinha condições financeiras de prosseguir com o pagamento das prestações, requerendo a consequente devolução de 90% dos valores pagos, em uma única parcela, acrescida de correção monetária pelo INPC, desde a data de cada desembolso, além de juros de mora.

O contrato entre as partes, por seu turno, previa a possibilidade de retenção de 20%.

A incorporadora/construtora defendeu que o termo inicial dos juros de mora só poderia ser a partir da data do trânsito em julgado da decisão que determinou a devolução dos valores pagos pelo promitente comprado, pois, antes disso, não seria possível cogitar de mora no cumprimento da obrigação assinalada pelo título judicial de devolução (parcial) dos valores recebidos.

O relator do caso, ministro Moura Ribeiro, propôs uma mudança de jurisprudência do STJ defendendo que deveriam incidir juros de mora desde a citação.

Isso porque, segundo ele, a incidência somente a partir do trânsito em julgado pode fazer com que as discussões “se eternizassem na Justiça” e de que as empresas ingressem com recursos protelatórios visando apenas retardar o pagamento ao consumidor.

Por outro lado, a ministra Maria Isabel Galloti, considerou como mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que lei ou convenção estabeleça.

Além disso, ponderou que não havendo ato ou omissão imputável ao devedor, não pode incorrer em mora.

Por fim, prevaleceu o entendimento da Ministra Maria Isabel Galotti, que foi seguido pelos demais julgadores, consolidando o entendimento de que os juros de mora sobre o percentual a ser devolvido ao consumidor devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

Fonte: https://www.valor.com.br/legislacao/6391297/stj-define-aplicacao-de-juros-na-desistencia-de-imovel


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