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LOCAÇÕES POR AIRBNB SÃO ALVO DE DISCUSSÕES JUDICIAIS

Recente decisão proferida pela justiça do Estado do Rio de Janeiro proibiu proprietário de um apartamento de alugá-lo por meio da plataforma digital AIRBNB, destinada à locação de curtas temporadas.

A unidade em questão era oferecida para locação por um dia, semana ou mês e a rotatividade passou a incomodar os demais condôminos, que se queixavam da circulação de pessoas estranhas e do barulho decorrente de festas oferecidas pelos inquilinos temporários.

A liminar atendeu a requerimento formulado pelo condomínio que ajuizou ação sob argumento de que as locações dessa natureza contrariam as normas da convenção do condomínio, dentre elas a que determina que o proprietário pode livremente utilizar e dispor de sua unidade, desde que não incomode ou atente contra a segurança dos demais condôminos.

Outra cláusula tida por violada é a que impede a locação do imóvel para atividades ruidosas, a pessoas de maus costumes e com vício de embriaguez, além de o edifício ter finalidade exclusivamente residencial, o que impediria o desenvolvimento da atividade de hospedagem.

De acordo com a juíza do caso, o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil que prevê a liberdade de uso e fruição do imóvel pelo proprietário, deve ser interpretado conjuntamente com o artigo 1.336, inciso IV, do mesmo código, que determina que essa utilização não pode prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores ou os bons costumes.

A decisão ainda salientou que para funcionamento do imóvel como hospedagem é necessário o seu cadastramento junto ao Ministério do Turismo e registro perante a Empresa Brasileira de Turismo, o que não havia sido providenciado pelo dono do imóvel.

Como a liminar foi descumprida, foram aplicadas em desfavor do proprietário duas multas, no importe, respectivamente de R$ 30 mil e R$ 50 mil reais.

A questão debatida é nova e enseja muita controvérsia.

Exemplo disso é que a justiça do Estado de São Paulo proferiu decisão diametralmente oposta, entendendo que o condomínio não tem direito de impedir que o possuidor alugue a unidade por meio da plataforma digital, senão mediante alteração da convenção do condomínio que preveja expressamente a proibição.

Neste caso, o impedimento de realizar a locação por temporada havia sido decidida em assembleia condominial, amparada no desvirtuamento da finalidade residencial e em riscos à segurança dos demais condôminos.

O proprietário de uma das unidades do condomínio ajuizou ação alegando violação da lei de locação (Lei nº 8.245/91), que regulamenta o aluguel de temporada, considerando como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, conforme dicção de seu artigo 48.

Segundo o juiz paulista, a locação pelo Airbnb obedece à restrição legal de 90 dias, o que não representaria violação da convenção de condomínio. Questões formais, como o descumprimento do quórum para alteração da convenção condominial também ampararam o deferimento da liminar em favor do dono da unidade.

Tramita desde fevereiro de 2017 perante o Senado Federal o projeto de lei nº 748/2015, de autoria do senador Ricardo Ferraço e relatoria do senador Randolfe Rodrigues, que pretende regulamentar a locação por temporada por meio do Airbnb, incluindo-a expressamente na lei de locação.

Além disso, alguns municípios se anteciparam e também editaram regras para regulamentar a matéria. Caldas Novas, no Estado de Goiás, editou lei inspirada na Lei Geral do Turismo, condicionando a locação pelo Airbnb à declaração perante o poder público como imóvel destinado à locação por temporada e pagamento de ISS (Imposto sobre Serviço).

Ubatuba, no Estado de São Paulo, também editou lei, pendente de edição de decreto para entrar em vigor.

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