LOCAÇÕES POR AIRBNB SÃO ALVO DE DISCUSSÕES JUDICIAIS

Recente decisão proferida pela justiça do Estado do Rio de Janeiro proibiu proprietário de um apartamento de alugá-lo por meio da plataforma digital AIRBNB, destinada à locação de curtas temporadas.

A unidade em questão era oferecida para locação por um dia, semana ou mês e a rotatividade passou a incomodar os demais condôminos, que se queixavam da circulação de pessoas estranhas e do barulho decorrente de festas oferecidas pelos inquilinos temporários.

A liminar atendeu a requerimento formulado pelo condomínio que ajuizou ação sob argumento de que as locações dessa natureza contrariam as normas da convenção do condomínio, dentre elas a que determina que o proprietário pode livremente utilizar e dispor de sua unidade, desde que não incomode ou atente contra a segurança dos demais condôminos.

Outra cláusula tida por violada é a que impede a locação do imóvel para atividades ruidosas, a pessoas de maus costumes e com vício de embriaguez, além de o edifício ter finalidade exclusivamente residencial, o que impediria o desenvolvimento da atividade de hospedagem.

De acordo com a juíza do caso, o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil que prevê a liberdade de uso e fruição do imóvel pelo proprietário, deve ser interpretado conjuntamente com o artigo 1.336, inciso IV, do mesmo código, que determina que essa utilização não pode prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores ou os bons costumes.

A decisão ainda salientou que para funcionamento do imóvel como hospedagem é necessário o seu cadastramento junto ao Ministério do Turismo e registro perante a Empresa Brasileira de Turismo, o que não havia sido providenciado pelo dono do imóvel.

Como a liminar foi descumprida, foram aplicadas em desfavor do proprietário duas multas, no importe, respectivamente de R$ 30 mil e R$ 50 mil reais.

A questão debatida é nova e enseja muita controvérsia.

Exemplo disso é que a justiça do Estado de São Paulo proferiu decisão diametralmente oposta, entendendo que o condomínio não tem direito de impedir que o possuidor alugue a unidade por meio da plataforma digital, senão mediante alteração da convenção do condomínio que preveja expressamente a proibição.

Neste caso, o impedimento de realizar a locação por temporada havia sido decidida em assembleia condominial, amparada no desvirtuamento da finalidade residencial e em riscos à segurança dos demais condôminos.

O proprietário de uma das unidades do condomínio ajuizou ação alegando violação da lei de locação (Lei nº 8.245/91), que regulamenta o aluguel de temporada, considerando como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, conforme dicção de seu artigo 48.

Segundo o juiz paulista, a locação pelo Airbnb obedece à restrição legal de 90 dias, o que não representaria violação da convenção de condomínio. Questões formais, como o descumprimento do quórum para alteração da convenção condominial também ampararam o deferimento da liminar em favor do dono da unidade.

Tramita desde fevereiro de 2017 perante o Senado Federal o projeto de lei nº 748/2015, de autoria do senador Ricardo Ferraço e relatoria do senador Randolfe Rodrigues, que pretende regulamentar a locação por temporada por meio do Airbnb, incluindo-a expressamente na lei de locação.

Além disso, alguns municípios se anteciparam e também editaram regras para regulamentar a matéria. Caldas Novas, no Estado de Goiás, editou lei inspirada na Lei Geral do Turismo, condicionando a locação pelo Airbnb à declaração perante o poder público como imóvel destinado à locação por temporada e pagamento de ISS (Imposto sobre Serviço).

Ubatuba, no Estado de São Paulo, também editou lei, pendente de edição de decreto para entrar em vigor.

Advogada Associada do Marques Filho Advogados. Mestre em Direito Negocial pela UEL. Especialista em Recuperação Judicial pelo INSPER.

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