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AVANÇO PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO: REGULAMENTAÇÃO DOS DISTRATOS

Desde 2014, após anos de expansão do setor imobiliário no país, mais conhecido como “boom” imobiliário, ocorreu um desaquecimento do setor da construção civil que afetou principalmente incorporadoras e construtoras.

Especialmente no último trimestre de 2015, essa crise se agravou: houve redução de lançamentos e aumento nas devoluções de unidades adquiridas na planta.

Durante essa desaceleração, percebida principalmente entre 2015 e 2017, houve expressivo aumento no número de distratos: segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), esse total chegou a 34,8 mil (o equivalente a 32,3% das vendas de imóveis novos) entre novembro de 2016 e novembro de 2017.

A crise econômico-financeira do país e o enrijecimento das regras para financiamento de imóveis, especialmente pela Caixa Econômica Federal, que responde por 70% (setenta por cento) do crédito imobiliário, também contribuíram para o resultado negativo do setor da construção civil no ano de 2017.

Essa crise ocorreu por diversos fatores, principalmente relacionados à restrição de crédito, ao aumento do desemprego e à inadimplência, que abalaram fortemente os níveis de confiança para investimento em todo país.

Esse colapso do mercado imobiliário, que agora se recupera, provocou um aumento radical dos números de distratos de contrato de compra e venda de imóveis adquiridos na planta.

Os motivos para pleitear a rescisão se deus contratos eram inúmeros: atraso na obra, negativa de financiamento e perda de emprego do comprador, entre outros.

Foi o “boom” dos distratos, que aliado à falta de regulamentação específica sobre o tema teve como consequência o aumento estarrecedor de ações judiciais em que se discutiam o valor a ser devolvido aos adquirentes de unidades autônomas.

Um grande empecilho enfrentado pelas incorporadoras é a ausência de regulamentação específica sobre o tema, já que ainda não existe lei estabelecendo regras específicas acerca do distrato imobiliário, fato que tem acarretado a judicialização da matéria.

A devolução integral do valor pago pelo promitente comprador impactaria severamente no fluxo de caixa do empreendimento das construtoras e incorporadoras, podendo inclusive comprometer o andamento da obra.

É incontestável que assiste ao consumidor o direito de rescindir o contrato de compra e venda do imóvel, mesmo que imotivadamente. No entanto, visando minorar o desequilíbrio contratual decorrente da ruptura do pacto, é imprescindível que seja fixada a retenção pelo promitente vendedor de parcela do valor pago pelo promitente comprador.

O Superior Tribunal de Justiça, assim, no intuito de uniformizar as decisões do Poder Judiciário de todo país sobre distratos imobiliários, editou a Súmula 543 que estabelece que:

”Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A súmula 543 do STJ foi editada, principalmente, para suprir o vácuo normativo existente na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64), à época da sua aprovação, verdadeiro marco jurídico no país, que, até ali, não dispunha de regramentos sólidos – existindo apenas o insuficiente Decreto 5.481/28 – para regulamentar o surgimento dos condomínios horizontais.

Contudo, referido diploma legal nada dispôs acerca dos efeitos da rescisão nos contratos estabelecidos.

De acordo com o STJ, se a rescisão do contrato de compra e venda for decorrente de culpa exclusiva do promitente vendedor, o valor pago pelo promitente comprador deve ser integralmente restituído.

Por outro lado, caso a rescisão seja imotivada, é lícito ao promitente vendedor reter uma porcentagem do valor pago.

Assim, em hipóteses como arrependimento do comprador, de recusa em receber o imóvel sem qualquer fundamentação, negativa de financiamento para compra do imóvel pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras (e não havendo a culpa da empresa), a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, entre outras.

 Percentual de retenção

Embora a Súmula não preveja expressamente a porcentagem de retenção que poderá ser realizada pelos vendedores, os tribunais têm adotado o entendimento de que cabível retenção entre 10% a 25% do valor pago.

A edição da súmula consolidou o entendimento que vinha sendo aplicado em diversos tribunais pátrios, bem como, a maioria das decisões do STJ admitiam que, nos casos de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias que deram causa os compradores (adquirentes), caberia às vendedoras, a ser determinado pelo poder judiciário de forma específica em cada caso, a devolução das parcelas por eles pagas dentro de patamares estabelecidos entre 75% a 90% do valor total e atualizado recebido pela vendedora.[1]

Regulamentação específica

O plenário da Câmara dos Deputados aprovou no dia 06/06/2018 o texto do Projeto de Lei nº 10.728/2018, em substituição ao texto proposto por meio do Projeto de Lei nº 1.220/2015, que regulamenta a resolução de contratos para aquisição de unidade imobiliária.

O destaque do projeto é a previsão de regras específicas sobre as consequências do desfazimento de contratos celebrados para a aquisição de imóveis no âmbito de incorporações imobiliárias, decorrentes de inadimplemento do adquirente ou do incorporador.

Se convertido em lei, o projeto manterá o direito reconhecido pela jurisprudência ao adquirente de rescindir ou distratar o contrato, devendo o incorporador restituir o valor pago até então, descontado (i) da comissão de corretagem e (ii) de cláusula penal de, no máximo, 50% dos demais valores pagos pelo adquirente, caso o empreendimento tenha sido submetido ao regime de afetação, ou de, no máximo, 25% dos demais valores, caso o empreendimento não tenha sido afetado.

Além de trazer maior segurança jurídica ao pacificar a porcentagem da penalidade aplicável, o projeto vai em sentido contrário ao entendimento sumulado dos tribunais que prevê a devolução imediata, concedendo à incorporadora prazo para reembolsar o antigo adquirente.

A nova lei, caso aprovada com o texto atual, pacificará ainda a tolerância de 180 dias para a conclusão das obras, desde que tal prazo tenha constado expressamente pelo incorporador quando da alienação da unidade.

A aprovação do projeto de lei será um importante marco para o mercado imobiliário, que desacelerou consideravelmente após o grande crescimento nos “anos dourados”, entre 2010 e 2014, pois além de pacificar entendimento para as ações judiciais sobre o tema, contribuirá para a retomada do avanço do mercado imobiliário no Brasil.

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