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REGULAMENTAÇÃO E APLICATIVOS DE HOSPEDAGEM

aplicativos de hospedagem

Por Marcela Rocha Scalassara

O uso de plataformas digitais transforma modelos de negócios e hábitos de muita gente.

O Airbnb, um exemplo delas, chegou ao Brasil em 2012 e é muito utilizado para alugar imóveis por temporada.

Esse aumento da utilização de aplicativos de hospedagem residencial, sem haver, contudo, uma regulamentação específica a respeito, causam inúmeros debates e controvérsias nos condomínios.

Dentre os principais questionamentos estão: pode um proprietário ou um inquilino locar ou sublocar o imóvel, em temporada, por meio de plataformas virtuais? Como a legislação permite esse tipo de locação? Em que caso um morador pode requerer o ressarcimento por prejuízos causados? Quando o condomínio pode proibir o uso dessa plataforma pelos moradores?, entre outros.

O grande problema é que os avanços da era digital não são acompanhados, na mesma velocidade, pela legislação brasileira.

E não é de hoje a existência de conflitos causados pelo descompasso entre as novidades do mundo digital para o mercado imobiliário.

Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e condomínio de São Paulo (AABIC), foi constatado que em 53% dos Condomínios da cidade de São Paulo ainda não trataram do tema em assembleia.

Em relação aos 47% que trouxeram o tema a baila na assembleia condominial, 64% vetaram a locação por curto período por meio dos aplicativos e plataformas digitais.

No Brasil, existem iniciativas municipais para a regulação do tema.

A partir do último dia 20, passou a vigorar regulamentação municipal na cidade turística de Caldas Novas, em Goiás, que cobra impostos de “anfitriões” – como o Airbnb chama os usuários que colocam seus quartos ou imóveis à disposição para aluguel por temporada –, e o cumprimento de regras antes exigidos apenas em hotéis e pousadas.

Ubatuba, no litoral paulista, pretende cobrar impostos dos proprietários, mas ainda não há um decreto final para vigorar.

No Senado tramita o Projeto de Lei nº 748/2015, que altera a Lei do Inquilinato para regulamentar e atualizar o regime de locação por temporada, disciplinando inclusive a locação de imóveis residenciais, a curto prazo, por meio de aplicativos e plataformas digitais.

Para os defensores dessa “nova” modalidade de locação, desde que não ultrapasse 90 (noventa) dias, essa modalidade de locação deve ser possível, pois é direito do proprietário, previsto na Lei nº 8.245/91 (Lei do inquilinato).

Por outro, as opiniões contrárias a essa nova prática se assentam em uma eventual diminuição da segurança em razão da alta rotatividade de inquilinos, pautados nos artigos 1.277 e 1.336 do Código Civil.[1]

Em caso de autorização de autorização desse tipo de locação por curto período pelos condomínios, o ideal que se crie regras específicas, tais como prazo para locação, período máximo permitido, modalidade de cadastro prévio de todas as pessoas que ocuparão o imóvel.

A Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) recomenda que as deliberações sejam resultado do consentimento da maioria absoluta de condôminos (50% + 1) para que as decisões tomadas em assembleias tenham força em caso de eventual demanda judicial.

Mas o ideal é que a decisão reflita a vontade expressa por no mínimo dois terços dos proprietários, fatia que permite a modificação de regras da convenção condominial.

Enquanto a falta de regulamentação específica não ocorre e novas regras não são criadas pelo Poder Legislativo, cabe ao Judiciário, por meio de suas decisões, criar um norte para solução das questões mais urgentes.

[1] Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

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