Toda empresa/empresário precisa de um imóvel para instalar seu negócio.
Para a maioria dos negócios, especialmente aqueles que envolvem comércio e indústria, não basta encontrar um imóvel qualquer. É preciso encontrar o imóvel certo, no local certo, com as características certas para atender ao modelo de negócio e na faixa de preço condizente com o orçamento.
Como vimos na última semana, a sigla BTS (Built To Suit) por definição refere-se a uma modalidade de locação sob medida, em que o dono do imóvel (locador) constrói ou faz reformas substanciais para atender aos interesses do locatário. Como contraprestação, o locatário absorve os custos das obras a título de aluguel mensal.
Pelo contrato, o locador viabiliza um empreendimento imobiliário com localização, dimensão e características específicas previamente definidas pelo locatário, que o utilizará por um período mais longo e atípico, se considerado o período de um contrato de locação comum.
Dentre outras previsões contratuais específicas, esse prazo mais longo é uma das garantias do locador para obter o retorno do seu investimento, além da remuneração pelo uso do imóvel.
Do ponto de vista comercial, as vantagens da locação sob medida são inúmeras.
Para investidores nacionais, estrangeiros ou unidos por fundos de investimentos imobiliários, as locações personalizadas garantem rentabilidade por meio do aluguel mensal, que inclui tanto a remuneração pelo uso como o retorno sobre o capital investido.
Para o locador, não se trata de mero ressarcimento, ou seja, é possível que ele obtenha lucros pelo investimento.
O BTS também é vantajoso para os empresários que se encontram diante do paradoxo: necessidade de investimentos iniciais x ausência de fundos.
Por meio da locação built to suit, os empresários podem conseguir o imóvel personalizado que atende às suas necessidades, sem precisar desembolsar grandes quantias em compra ou construção.
Além disso, a depender do regime tributário da empresa, o fato de pagar aluguel ao invés de imobilizar capital na compra e construção de um imóvel pode gerar vantagens tributárias.
Do ponto de vista jurídico, o contrato de locação sob medida também oferece vantagens, viabilizando disposições que não se aplicam aos contratos de locação comuns.
Dentre as principais vantagens contratuais está a possibilidade de renúncia expressa à ação revisional.
Sabe-se que pelo art. 19[1], da Lei nº 8.245/1991, passados três anos de vigência do contrato as partes poderão pedir revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado.
Já nas locações sob medida, as partes podem pactuar expressamente a renúncia ao ajuizamento da ação revisional (art. 54-A, §1º[2], Lei nº 8.245/1991) o que protege o locador, que fica com a garantia de retorno do seu investimento, e o locatário, que se protege contra eventual supervalorização do imóvel que pudesse justificar um pedido de aumento do valor do aluguel pelo locador.
Outra vantagem contratual é com relação ao valor da multa rescisória.
Enquanto a maioria das locações tem como multa rescisória o valor de até 3 (três) alugueis mensais, nas locações sob medida a multa pode chegar ao valor total investido pelo locador[3], garantindo-lhe ao menos o retorno de investimento.
Com uma assessoria especializada, principalmente durante as fases negocial e de celebração dos contratos, é possível potencializar essas e outras vantagens de um contrato BTS, beneficiando ao máximo o seu negócio.
[1] Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
[2] § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
[3] § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação