BTS é sigla em inglês para Built To Suit. Traduzido para o português, significa “construído para servir”.
O BTS é um tipo de contrato de locação sob medida, em que o dono do imóvel (locador) constrói ou faz reformas para atender aos interesses do locatário. Como contraprestação, o locatário absorve os custos das obras a título de aluguel mensal.
De um lado, o locador tem a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber os rendimentos da locação; de outro, o locatário recebe o imóvel completamente adequado às suas necessidades, com longa vigência contratual garantida.
Originado nos Estados Unidos, uma das histórias desse modelo de negócio relaciona-o à expansão da rede de supermercados Walmart que, insatisfeita com a necessidade constante de encontrar imóveis disponíveis, regularizar a documentação imobiliária, construir e/ou readequar estruturas de acordo com as suas necessidades, dentre outros, propôs a empresários e investidores que executassem em seus terrenos a obra já projetada, entregando-a pronta para o início das atividades.
Mais recentemente, o modelo de negócio se popularizou no Brasil, ganhando previsão legal específica pelo art. 54-A, introduzido na Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) pela Lei nº 12.744/2012, que dispõe:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Algumas características dessa modalidade de contratação:
- Em geral se tratam de locações de longo prazo, variando em média entre 10 e 30 anos.
- Usualmente destina-se à instalação de comércios ou indústrias que necessitam de instalações específicas e que utilizarão o espaço por um período mais longo (ex: supermercados, grandes lojas de atacado ou varejo, academias de ginástica, dentre outros).
- É comum que as partes pactuem uma multa correspondente ao valor da totalidade dos alugueis vincendos para o caso de rescisão antecipada por parte do locatário.
- O valor do aluguel leva em consideração tanto o investimento realizado pelo locador como a contraprestação pelo uso do imóvel.
A autonomia das partes e a liberdade contratual são muito respeitadas nesse tipo de contrato, que permite a intervenção judicial de forma restrita e excepcional.
Por isso uma assessoria especializada, principalmente durante as fases negocial e de celebração dos contratos, é essencial para minimizar os riscos, tanto para o locador como para o locatário.